2026年1月7日，美国前总统特朗普在Truth Social平台发布一则贴文，宣布将“立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅”，并将于两周后在达沃斯论坛上详细阐述这一住房政策。他指责前总统拜登和国会民主党人引发的“历史性高通胀”使美国梦“对太多人、尤其是年轻美国人而言越来越遥不可及”。
政策冲击
这项政策直指华尔街机构投资者在住宅市场中的角色。特朗普在社交媒体上明确表示：“住房是给人居住的，不是给企业囤积的”。
美国房地产市场自2008年金融危机以来，经历了从个人买家到机构投资者主导的结构性转变。黑石等私募股权公司、房地产投资信托基金和其他大型机构投资者在过去十年中建立了庞大的独栋住宅租赁投资组合。这些实体因被指控扭曲住房市场、推动价格上涨而面临越来越多的批评。特朗普此次政策的直接目标正是这些机构投资者。
市场震荡
消息公布后，金融市场迅速作出反应。黑石集团股价在纽约证券交易所下跌 4.60%，盘中一度下跌 9.30%。其他主要私募股权公司的股票也遭受重创。阿波罗全球管理公司下跌 4.57%，KKR & Co. 下跌 2.24%，贝莱德下跌 2.64%。美国最大的独栋住宅租赁运营商Invitation Homes Inc. 股价盘中一度暴跌 10%，最终收跌 8.19%。
美国住宅建筑商也未能幸免于难。PHLX住房指数当日下跌 2.1%，创下自 2025年11月17日以来的最大单日百分比跌幅。
加密货币市场的连锁反应
当传统房地产市场出现震荡时，资金往往会寻找替代性资产类别，加密货币可能成为这种资本流动的潜在受益者。截至 2026年1月9日，比特币价格在过去 24小时内上涨 3.2%，以太坊上涨 2.8%。这种与传统资产走势背离的表现，显示了一些投资者可能正在重新评估资产配置。
房地产市场的不确定性增加时，部分资本可能会流向加密货币市场，尤其是那些被视为“价值存储”的资产。对于像大门交易所这样的加密货币交易平台而言，这种市场变化带来了新的机遇。大门交易所上主要加密货币的交易量在过去 24小时内增加了约 15%，表明市场活跃度正在上升。
政策深层逻辑
特朗普的这一住房政策并非孤立行动。他在贴文中明确表示将呼吁国会将其立法化，并将在本月 19日至23日在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上进一步讨论美国的住房计划和可负担性问题。这一举措有明确的政治考量。近几个月来，民意调查显示特朗普处理经济的公众支持率下降，越来越多的美国人提到对可负担性的担忧。
面对即将决定特朗普的共和党人是否能够保持对国会控制的中期选举，这位共和党总统面临越来越大的压力，需要解决选民对生活成本的焦虑。
房地产市场的转折点
如果这项政策得以实施，私募股权公司将失去其主要投资工具之一。自疫情以来，随着美国商业地产空置率飙升，这些公司已经在积累损失。目前尚不清楚这项针对私募股权公司和其他大型机构投资者的禁令将如何构建或执行。
特朗普表示他正在“呼吁国会将其编纂成法”。他没有详细说明政策、形式或他寻求国会对法律进行的修改。特朗普表示他将在两周后在达沃斯论坛上的讲话中宣布进一步细节。
分析人士指出，这项政策如果实施，可能会对美国房地产市场产生深远影响。过去十年，私募股权基金、房地产投资信托基金和其他大型机构投资者建立了大量的独栋住宅租赁投资组合。主要私募股权公司越来越多地将目光投向住宅和商业房地产，因为并购和IPO的机会已经减少。
资产配置的新视角
华尔街金融机构自2008年金融危机以来已购入数以千计的独栋住宅。这一趋势引起了住房倡导团体和包括民主党人在内的立法者的批评，他们声称机构房东助长了租金通胀。从更广阔的资产配置视角来看，房地产市场的变化可能会影响投资者的整体风险偏好和多元化策略。当传统资产类别面临政策不确定性时，投资者往往会寻求相关性较低的其他资产。
加密货币，特别是那些具有稀缺性特征的数字货币，可能在这样的环境中获得更多关注。截至 2026年1月9日，大门交易所行情数据显示，前十大市值加密货币中有七种在过去一周实现了正收益，显示出与房地产和股票市场不同的价格走势。
政策宣布后黑石集团的市值一度蒸发超过 70亿美元，而其管理的资产规模却超过 1.1万亿美元。这一数字对比凸显了政策信号对市场情绪的放大效应。当达沃斯论坛在本月 19日开幕时，特朗普的演讲可能不再仅仅是关于住房政策，而将成为全球资本重新评估美国市场风险与机遇的转折点。